Hoone projekti tellimine ja projekteerimine

Ilmselt nii mõnigi lugeja on kokku puutunud või kokku puutumas hoone dokumentidega. Millest saab alguse maja ehitamine? Milliseid dokumente ja projekte on enne ehitamist tarvis? Kui palju kogu paberimajandus maksma läheb? Millised takistused ees võivad oodata seoses projekteerimisega?

Olles aastaid kokku puutunud sadade erinevate klientidega võin öelda, et igaüks on erinev. Taust, teadmised, soovid ning rahakoti suurus on erinev. Kes pole varem teemaga kokku puutunud, vajab mingil määral konsultatsiooni ja nõu. Ma loodan, et see artikkel on abiks neile, kel soovi ise eelteadmisi õppida.

Millest algab oma maja ehituse paberimajandus?

Eeldusel, et krunt on olemas, tuleks kõigepealt ideed paberile panna. Võid näiteks joonistada A4 paberile oma tulevase maja umbkaudse välimuse. Sh vaata ka naabrite pealt, missugused hooned sinna kinnistule võiks sobida. Kui kõik hooned sinu tänaval on lamekatusega, siis olen peaaegu kindel, et kohalik omavalitsus on niimoodi detailplaneeringus ette näinud. Sellisel juhul võid sattuda olukorda, kus ei lubata muid katusetüüpe ehitada. Sama kehtib ka materjalide osas. Oled näinud mõnda palkmaja (uusehitisena) Tallinna ümbruses paiknevates elamurajoonides..? Detailplaneeringutega on võimalik tutvuda. Osa materjali on kantud internetti nt geoinfosüsteem Evald (endise Lääne-Saare valla detailplaneeringud): https://service.eomap.ee/l%C3%A4%C3%A4nesaarevald/ ; Kuressaare http://www.kuressaare.ee/uus/10722/

Olles joonistanud mõtted paberile, on aeg võtta ühendust projekteerijaga. Soovi korral ja veendumiseks, kas sinu kinnistule üldse võib ehitada soovitud maja, tuleks taotleda ära ka projekteerimistingimused (detailplaneeringu kohustuse puudumisel) Proj.tingimusi saab taotleda Ehitisregistri kaudu: https://www.ehr.ee/

Pärast taotlemist (kuni 30 päeva) väljastatakse projekteerimistingimused. Tingimused kinnitatakse valla istungil.

Tingimustes on ära toodud üldised nõuded maja projekteerimiseks. Näiteks maksimaalne lubatud kõrgus, välisfassaadi viimistlus ja selle komponendid, krundi täisehituse protsent. Nt krundi täisehituse protsent 20% tähendab 1000 m2 krundi puhul võid ehitada kuni 200 m2 maja.

Kuidas leida projekteerija?

Üks viis, kuidas leida projekteerija on küsida projekteerimistingimuste taotlemise ajal KOV-i ehitusspetsialistilt soovitusi. Kuigi ametnik ei tohiks teha eelistusi firmade osas, annab nii mõnigi heatahtlikult soovitusi, millist projekteerijat valida. Põhjus on selles, et nad on kursis, millised firmad on nende vallas positiivset kuvandit loonud, ilma, et oleks probleeme tekkinud.

Teine võimalus on uurida oma tuttavatelt ja sugulastelt, millist firmat on nemad kasutanud majade projekteerimisel ning kui rahule nad on jäänud. Ilmselt sugulase soovitust usaldad rohkem, kui suvalist internetis rippuvat firmat.

Kolmas viis on kasutada Google.ee otsingumootori abimeest. Näiteks projekteeritav maja asub Pärnus, siis on hea otsida “majade projekteerimine Pärnus”. Siin vaatab sulle vastu hulk firmasid. Internetis on esindatud sadu projekteerimisbüroosid ning igaüks neist on omanäoline. Kokkuvõttes tuleb sul teha valik ja valiku alustalad peavad olema kindlad. Kuna firmasid on palju, siis on soovitatav teha mitu hinnapäringut. Olen kaks aastat järjest teinud projekteerimise alaseid turu-uuringuid, sh teinud mõlemal aastal üle 40 samade lähteandmetega hinnapäringu. Kogemus näitab, et umbes pooled ei soostu üldse vastama. Seega 10 hinnapäringut on normaalne, et saada vähemalt 5 pakkumist ja selle põhjal saab juba aru, mis hinnaklassi ning tasemele projektid jäävad.

Kui oled saanud hea pakkumise, siis tea firma tausta! Esiteks trüki firma nimi siia: https://www.e-krediidiinfo.ee/ ja vaata, kas firmal on maksuvõlgasid. Teiseks uuri välja, isikute nimed, kes sulle hakkavad projekti koostama ning tee neile tausta. Juhul, kui leiad negatiivset infot, võta järgmine firma.

Krediidiinfo lehelt saab vaadata ka tegevuslubasid. Ei ole ju mõtet tellida projekt firmalt, kes ei oma kehtivat tegevusluba, sest tõenäoline on, et see tekitab takistuse ehitusloa taotlemisel.

Kusjuures hinna kujunemine sõltub suuresti sellest, millised lähteandmed projekteerijale edastad.

Projekteerimise faas.

On teada-tuntud tõde: Mida rohkem sa tead, mis tahad, seda kergem on projekteerijal ja seda sujuvamalt asi kulgeb. Asi peaks toimima nii, et mida kergem on projekteerijal, seda parema hinna saad. Seega tuleks juba hinnapäringute faasis selgitada võimalikult detailselt oma planeeritavat ehitist.

Tüüpiline on see, et ilmselt üks või enam kokkusaamisi projekteerija ning kliendi vahel võiks toimuda. Näost näkku maha istudes on vast kõige parem viis, kuidas oma visiooni kirjeldada. Astmelt teisele kohale võiks pretendeerida telefoni ja e-maili teel suhtlus. Kirjelda oma ideid ja joonista need paberile. Projekteerija küsib täpsustusi ning teeb soovitusi, mis võiks teistmoodi olla.

Pärast lähteandmete laekumist teeb projekteerija tulevasest hoonest nö visandi või eskiisi ja annab selle ülevaatamiseks. Visandi detailsus sõltub jällegi firmast. Mina teostan neid vastavalt kliendile. Proovin tajuda, kui kindel on klient oma eesmärkides ja kui palju ta neid soovib hiljem muuta.

Kui sa oled suutnud oma ideed algfaasis piisavalt põhjalikult edastada ning projekteerija on nendest aru saanud, siis on hilisem koostöö sujuvam. Samas, kui täna soovid palkmaja ning homme kivimaja, siis on projekteerijal päris raske su soovidest aru saada.

Kui projekteerija on saatnud visandi majast, mis sulle meeldib, siis on aeg projekt lõplikult kokku panna. See eeldab seletuskirja jms dokumentide koostamist ja jooniste täiustamist. Kindlasti kuulub projekteerimise faasi ka kooskõlastuste võtmine. Eetiline oleks, kui projekteerija tegeleks ise kõikide kooskõlastustega. Kooskõlastuste vajadus on toodud projekteerimistingimustes. Nt eramu puhul on tüüpiline Päästeameti ja KOVi kooskõlastus. Mõnel juhul ka Maanteeameti ja Muinsuskaitse oma.

Kui kõik on korras, siis pärast ehitusloa taotlust ja projekti esitamist väljastab KOV ehitusloa. Ehitusloale järgneb vähemalt elamu puhul tavaliselt hoone ehitamine. Keerukamale hoonele tellitakse põhjalikumad projektid (põhi- ja tööprojekt).

Millised probleemid võivad projekteerimisel tekkida?

Probleeme on mitmesuguseid ning kõiki ei jõua ilmselt lahata. Põhiliseks takistuseks võib saada nt hoone, mille teostamine pole praktikas võimalik või otstarbekas. Näiteks pool maja seisab õhus või silded (tugipunktid kahe kandva seina vahel) saavad olema liiga pikad, et tüüpilised kasutusel olevad materjalid neid kanda jõuaks.

Teiseks võiks välja tuua probleemid kooskõlastustega. Mõni firma arvab, et projekteerimine lõppeb sellega, kui projekt on kliendile üle antud. Igasugune kooskõlastamine on sh kliendi mure. Siin võib juhtuda stsenaarium, kus projekt saadetakse vigade tõttu nt Päästeametist tagasi ning projekteerija nõuab lisaraha selle parandamise eest. Kindlasti tuleb kohe algfaasis kokku leppida, kes kooskõlastused hangib. Pole sinu mure vastutada projekteerija ebapädevuse üle, veel vähem selle eest juurde maksta!

Probleemiks võib olla ka projekteerijaga ühise keele leidmine. Millist maja ikkagi vaja on?

On ette tulnud ka erimeelsusi klientide vahel. Juhul kui sina soovid üht aga abikaasa soovib teist. Siinkohal võib abiks olla kogenud projekteerijast, kes annab nõu, miks üks variant on parem kui teine või hoopis loob vaherahu, mitut erinevat varianti kombineerides.